Acheter un local commercial, quel rendement espérer ?

Les petits investisseurs privilégient souvent les logements d’habitation lorsqu’ils sont amenés à faire un investissement immobilier.
Pourtant, il existe d’autres alternatifs bien meilleur pour investir dans la pierre. C’est le cas notamment des murs commerciaux qui s’avèrent souvent beaucoup plus rentable et moins compliqués à gérer.

Pourquoi privilégier l’investissement dans l’immobilier commercial ?
Les avantages de ce type de bien sont nombreux :
Un rendement de 5 à 9% au lieu de 1 à 5% pour l’immobilier locatif résidentiel.
Une répartition des charges en faveur de l’investisseur
Un taux de rotation très faible
Des délais d’expulsion très rapide si la clause de résolutoire est bien rédigée
Etc.

Pourquoi les petits investisseurs devraient s’y intéresser plus à ce type de bien ?
Le marché de l’immobilier locatif devient de plus en plus réglementer. Loi Duflot, encadrement de loyers, charges de copropriété en hausse, risques d’impayés, Turn over élevé etc. les contraintes liés à l’immobilier résidentiels devient de plus en plus importantes.
Investir aujourd’hui dans des murs de boutiques ou commerciaux devient donc une alternative très intéressante pour les petits investisseurs à condition de bien choisir son produit.

Quel support privilégié pour acheter des murs commerciaux ?
Deux solutions s’offrent à vous
La première est la plus simple est de choisir d’acheter des parts dans un SCPI. C’est qu’on appelle la pierre papier. Vous trouverez pour cela un article sur ce type d’investissement ici
La deuxième solution est de choisir d’acquérir directement des murs commerciaux et de le mettre en location.

Où trouver des locaux commerciaux intéressants ?
Si vous choisissez d’acquérir un local commercial, il faut absolument chercher dans une zone où vous connaissez très bien. C’est un des conditions d’un investissement réussi.

Comment s’y prendre ?
Faire du porte à porte, mettre en place un système de veille, faire travailler son réseau seront le premier volet de votre action.
Où peut-on mettre en place ce type d’action ? Gardiens d’immeuble, Syndics de propriété, Notaires

En parallèle, vous pouvez démarcher les agences immobilières traditionnelles ou mieux, les agences spécialisées dans le domaine l’immobilier commercial comme la tour immo ou à des sociétés spécialisés en immobilier d’entreprise comme le CRBE

Quels budgets prévoir pour acheter un local commercial ?
On peut trouver des murs de boutiques à des prix allant de 100 000 euros à 1 000 000 euros, voire plus.
Dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, le prix du m² des locaux commerciaux est d’environ de 5000 euros le m². En province, c'est beaucoup moins. Comme l'immobilier résidentiel, le prix du m² varie en fonction de l'emplacement, du quartier, de la zone et de la ville.

L’emplacement est un critère très important
Des murs de boutiques situés dans une artère commerçante en centre ville ou en angle ou carrefour de rue avec une belle vitrine est plus facile à louer. De même, sur les rues piétonnes ou les zones commerciales.
Il doit être aussi facile d’accès et situé dans une zone bien fréquentée avec des enseignes renommés.
Il faut aussi faire attention au pouvoir d’achat de la population aux alentours.
S’agit-il d’une zone populaire, de classe moyenne etc.
Quels sont les revenus du quartier ?
Etc.

Une fois le local repéré, il faut aussi s’intéresser à son agencement à l’intérieur.
Comment est-il aménagé ?
Y’a-t-il des obstacles (poteaux, recoin), Y’a-t-il une belle hauteur sous plafond
Comment est disposée la vitrine ? Est-elle assez généreuse (ex : 5 m pour une superficie de 5m²)
Etc.

Calculer le rendement du local commercial ?
Pour connaître le rendement d’un mur commercial, rien de plus simple, il suffit de diviser le prix du loyer annuel par le prix d’achat du local commercial, tout frais compris.

Le local est loué, est une bonne affaire ?
Tout dépend du bail commercial en cours.
Si le bail a une durée minimale de 9 ans, c’est bon signe. Si le bail n’est pas spécialisé sur un domaine d’activité est encore mieux. Cela évite un éventuel déspécialisation.
Il faut aussi regarder du côté des charges. Un contrat de bail où les dépenses (taxes foncières, entretien, réparation des locaux) sont assumés par le locataire est l’idéal.
Si ces points sont remplis, vous pouvez continuer vos investigations en regardant de près l’historique des paiements de loyer du locataire.
Enfin, si le local commercial est situé dans une copropriété, il faut se rapprocher du syndic pour avoir obtenir des informations sur l’historique du local et les travaux à venir dans l’immeuble........... Article écrit le 7/12/2013