La société civile immobilière, un outil de gestion du patrimoine ?

De plus en plus de personnes choississent de créer une société civile immobilière pour la partager la propriété d'un bien dans un cadre juridique plus souple. En effet, la SCI est un outil de gestion du patrimoine très performant. Mais, si cet outil est plus souple, son fonctionnement est aussi plus technique. Il est donc nécéssaire de bien comprendre son fonctionnement afin de l'utiliser à bon escient. Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.

La SCI est un formidable outil de gestion, en raison notamment de sa grande liberté statutaire. Un avantage taille par rapport au régime de l'indivision. Nul ne peut être contraint à,rester dans l'indivision. Ainsi, quand les membres d'une famille héritent d'une propriété, la vente devient inévitable si l'un des heritiers veut prendre sa part liquide. Dès lors, il est des situations où la SCI permet de résoudre bon nombre de problème. Ainsi le recours à la SCI est souhaitable.

... pour acheter un logement avec son concubin.

Grâce à la SCI, des concubins ou des pacsés règlent le problème de leur succession. Le survivant est assuré de pouvoir rester dans les lieux sans avoir à payer 60 % de droits de succession. Il évite des conflits potentiels avec les héritiers du défunt, notamment pour des familles recomposées. Pour cela, il faut créer la société en démembrant les parts, de façon à ce que chaque personne détienne la nue-propriété d'une partie des parts et l'usufruit du reste.

... pour conserver une propriété familiale.

Dans ce cas, la SCI est préférable à l'indivision. Certes, depuis le 1 er janvier dernier, les décisions courantes peuvent se prendre à la majorité des deux tiers des indivisaires et non à l'unanimité . Pour autant, l'indivision n' égale pas encore la souplesse de gestion d'une SCI

... pour préparer sa succession en restant maître chez soi.

Une SCI donne la possibilité de répartir de façon équitable un patrimoine immobilier. Un chef de famille donnera un nombre égal de parts sociales en s'inscrivant dans le cadre classique des donations. En tant que gérant de la SCI, il continuera de s'occuper de ses biens.

... pour détenir des locaux professionnels.

La SCI permet de dissocier vos biens propres de votre patrimoine professionnel. Mieux, vous pouvez même en éclater la propriété sur plusieurs membres de votre famille. En cas de faillite, les locaux deviennent alors difficilement saisissables.

Une SCI est obligatoirement représentée par un ou plusieurs gérants. Le rôle de ce dernier consistera à payer les charges, à veiller à l'entretien, à louer les biens et à encaisser les loyers. Sa marge de manœuvre est définie dans les statuts. Certaines clauses peuvent ainsi limiter ses pouvoirs. Par exemple, il peut être précisé que certaines décisions se prennent au cours de l'assemblée générale des associés avec une majorité plus ou moins large

La rédaction des statuts constitue le premier passage obligé pour la création d'une SCI.

Certes, des imprimés standard sont en vente dans les librairies spécialisées ou téléchargeables sur Internet. Mais pour optimiser votre SCI, vous avez intérêt à demander à un professionnel - avocat, notaire ou expert-comptable - d'en rédiger les clauses. Selon leur complexité, prévoyez de 600 à 2 500 euros.

Après avoir rédigé vos statuts, il faut l'enregistrer auprès des instances appropriés, un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonce légales. , il faut procéder à l'immatriculation de la société au registre du commerce et des société.

Le greffe du tribunal de commerce délivre alors un numéro d'immarticulation et publie le nom de la société au Bulletin officiel des civiles et commerciales. Une fois la SCI créée, il faut tenir une comptabilité. Certes, aucune disposition légale n'oblige les SCI à adopter une comptabilité commerciale. Elles sont d'ailleurs nombreuses à se contenter d'un livre de comptes où figurent les dépenses et les recettes de la société.