La vente viagère, un moyen de compléter ses revenus

Une vente en viager est une vente d’un bien immobilier dont une partie du prix est payée sous forme de rente versée jusqu’au décès du vendeur.
Le vendeur âgé et à la retraite, s’assure ainsi un revenu complémentaire. L’acheteur (débirentier) se constitue un patrimoine immobilier avec un apport initial limité. Le risque réside dans la longévité du vendeur.

Cette vente doit être effectuée devant notaire.
Vente d’un bien libre ou occupé
Le vendeur souvent continue à habiter dans le logement, mais ne peut pas le louer s’il n’y réside pas. Le vendeur assume les réparations locatives et la taxe d’habitation, l’acheteur finance les dépenses d’entretien, les grosses réparations et la taxe foncière.
Si le vendeur s’est réservé l’usufruit du bien, il peut l’habiter ou le louer..

Comment est payé le prix
Le bouquet est la partie payée à la signature du contrat, et est librement déterminé par les intéressés. Plus il est important, plus la rente est faible. La rente sur une tête est versée au vendeur, mais peut aussi être versée sur deux têtes, en général des époux.
Ajouté au bouquet, le montant de la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien, estimé selon plusieurs critères : nombre de bénéficiaires, âge et espérance de vie. Le contrat prévoit une indexation annuelle de la rente. La rente prend fin au décès de son bénéficiaire Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers continuent de payer la rente.

Le vendeur n’occupe plus le logement
L’acheteur ne peut entrer dans les lieux si le vendeur décide de partir en maison de retraite. Une grille de majoration de rente peut être établie dans le cas où le vendeur libère les lieux.

L’acheteur ne paye plus
- Faire jouer le privilège de vendeur permet de vendre le bien aux enchères
- Faire annuler la vente. Souvent les contrats contiennent une clause résolutoire conduisant à l’annulation automatique de la vente en cas d’impayé ; cette clause doit être constatée par le tribunal de grande instance

Les droits d’enregistrement sont calculés au moment de la vente sur la valeur en capital de la rente indiquée dans l’acte.
Le revenu doit déclarer une fraction de la rente perçue à l’administration fiscale. L’acheteur ne peut pas déduire de ses revenus le montant de la rente payée. Le capital représentatif de la rente doit être inclus dans l’assiette de l’ISF chez le vendeur.

La revente d’un viager
L’acheteur peut revendre le viager, mais pour le vendeur, la rente sera versée par le nouvel acquéreur sans changer le montant ni les conditions du contrat.
Pour le débirentier, l‘intérêt est de verser une rente plus faible, donc le bouquet versé au vendeur sera plus important. Le vendeur perçoit un bouquet sur lequel il peut faire une plus value.